看《底线》，学法律|“不可抗力”是开发商迟延交房的免责金牌吗？

　　近年来，房地产业的快速发展为中国经济的快速增长做出了贡献，但同时也引发了许多问题。房屋质量存在问题的情况层出不穷，烂尾楼引起业主维权的案例也屡见不鲜。在近期的热播剧《底线》中，开发商迟延交房数月，就导致了业主们的集体维权诉讼。

　　在剧中，盛年国际小区的开发商到了交房日期迟迟没有交房，过了几个月终于交房却一直没有告知五方验收结果，导致很多业主担心房屋存在质量问题，收房后也一直不敢装修入住。虽然最后验收结果是合格的，但是这也造成业主入住时间一拖再拖。

　　开发商给出的解释是，由于今年的极端天气，施工、各方验收乃至交付手续都受到了不同程度的迟延，这种情况属于不可抗力。但实际上开发商并不能证明因为天气造成了长时间停工，且未告知五方验收结果就交房也不符合交房手续，业主们不满开发商仅以天气为由来免除自身迟延交房的责任，强烈要求开发商支付逾期交房的违约金。最后，开发商为了避免造成不良影响，想尽快解决这起案件，在法院的组织下进行调解，给每一户业主都支付了一定金额的违约金。

　　那么，到底什么是不可抗力?哪些情况可以归属于不可抗力呢?

　　根据我国《民法典》第180条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的具体情形一般包括三种：1. 自然灾害：如台风、洪水、冰雹等;2.政府行为(国家政策调整)：如征收、征用等;3. 社会异常事件：如罢工、骚乱等。

　　由此可见，当双方签订合同以后，不是由于合同双方当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以至于当事人一方不能履行或者不能如期履行合同，可以免除其履行合同的责任或者推迟履行合同。

　　剧中的开发商虽然提出了不可抗力导致不能如期交房，但是其并没有拿出有力证据证明是天气直接导致停工或者造成验收迟延，因此不能直接将天气与不可抗力画上等号。

　　即便构成不可抗力，也并非就可以完全免责万事大吉。根据我国《民法典》第590条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。因此，只有当不可抗力的情形发生在合同签订后，约定履行期限届满前，才能够将不可抗力作为免责事由。如果不可抗力的情形发生在延误履行后，那么迟延履行一方仍然需要承担违约责任。

　　冠领律师提醒您：不可抗力条款在合同中有着至关重要的作用。在现实生活中，购房时开发商都会约定不可抗力条款，作为业主一定要认真核实相关内容，双方都应当将具体的免责事由及范围约定清楚，避免后续产生纠纷。

　　撰稿人：杨丽华

　　审核主编：董振杰