【新规速递】新解释来了！消费者购买商品房更放心

　　“买房”，是许多人一项重要的人生规划，但是当满怀期待地在房屋购买合同上签下自己名字的那一刻，大多数人都想不到自己会落入“交房难”这一窘境。有些人因开发商迟迟不交房而寻果无路，有些人因为购买的房屋无法竣工而“无家可归”……遇到了这种情况，消费者该如何维护自己的合法权益？最高人民法院最新的解释可谓是给这些苦恼的消费者打了一剂“定心剂”。

　　2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院出台关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

　　该批复就审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题进行了解释，可以主要从以下两方面领会其涵义：

　　一、对建设工程优先受偿权的权利顺位问题进行强调，保障承包人、建筑工人等的合法权益。

　　对于发包人未按照约定支付工程价款，经催告发包人仍不支付的，对于折价、拍卖后的建设工程价款（根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外），承包人就此价款享有优先受偿权，该优先受偿权优先于建设工程的抵押权以及其他债权。

　　二、对商品房消费者对于已购房屋的交付请求权予以保障。

　　首先，《批复》规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

　　这里需注意的是，消费者购买房屋需要以居住为目的。这也与2023年3月在第十四届全国人民代表大会第一次会议中所提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的主张相呼应。如果消费者已经付款，那么当遇到如开发商推诿导致无法顺利收房这类情况时，其便可以主张其“收房权”优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。将消费者的房屋交付请求权置于优先位置，将有助于保障消费者“住有所居”这一民生问题。

　　第二，批复也指出：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”此项解释对于面临“烂尾楼”情况的消费者而言大有助益，已经支付的金钱得以追回，让倾尽全力购房的消费者不至于“血本无归”。

　　立足于当今人们所面临的“逾期交房”、“烂尾楼”等问题，最高法的这次解释可以说是一场“及时雨”。不仅有助于房地产市场平稳健康发展，也为想要维权的消费者提供了有力的法律武器，加强了对于广大商品房消费者在住房方面的保障。

　　撰稿人：王萌

　　审稿人：董振杰