开发商为卖房信息造假，冠领律师巧避风险助委托人退回172万元预付款

　　不具购房资质签订的房屋买卖合同是否有效？购房后因无法办理网签手续要求解除合同是否需要支付违约金？承诺全额退款，但在协议中不全额体现是否可信？如果你在购房时也曾有过这样的疑问，那就让我们一起走进程先生的故事，找寻答案。

　　2022年7月，程先生准备在北京某小区购买一套商品房。因程先生已有一套房屋，其担心不符合购房资质，故与开发商沟通时详细说明了自身情况，并多次询问是否具备购房资质。开发商再三向程先生表示他具备购房资质，并且初步验资已通过。程先生因此与开发商签订了一份房屋买卖合同，并交付了172万元预付款。

　　签了合同，交了钱，程先生本以为自己会顺利买到中意的房屋，没想到变故不久后就降临了。

　　为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖，如今购房通常会经历一个步骤——网上签约，即网签。此举相当于在房屋管理部门将购房合同备案。可程先生签订购房合同后按照程序申请网签却迟迟未办理成功。为此，他向房地产登记中心核实，得到的答复是：因程先生名下已有一套房屋，不具备购房资质，即使初步验资通过也不一定能办理网签，即使网签成功也不一定能办理房产证，就算获得了房产证也有被注销的风险。

　　在如此多的风险面前，程先生毅然决定放弃购买，遂找到开发商协商解除合同和退款事宜。经过多次沟通，开发商同意解除合同，但要求程先生支付10万元违约金。程先生认为是开发商确认自己具备购房资质才导致如今的局面，自己不应该支付违约金。为了全额退回款项，他委托到北京冠领律师事务所代理维权，李军霞律师受律所委派承办此案。

　　冠领律师首先向北京市住房和城乡建设委员会咨询，确认程先生不具备购房资质，然后再确认合同的效力问题。通过查询诸多资料，律师发现，虽然国务院、北京市制定并出台了各种限购政策，对购房数量、购房人资格等进行了限制，但这些政策从法律位阶上来看，均不属于法律和行政法规的范畴。因此，即使违反限购政策也不属于《民法典》第153条第1款规定“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效”的情形，不影响房屋买卖合同的效力。

　　经过沟通，冠领律师了解到，程先生的第一套房购买于20年前，因当时数据未上传到网上，所以开发商用程先生手机操作验资时，在是否有房一项填写了“无”，使得程先生通过初步验资，从而签订合同。可见，开发商为签订合同存在信息造假的过错。如今无法通过网签，程先生要求解除合同无需支付违约金。

　　因程先生做事严谨，保留了每次与开发商沟通的录音，为案件处理带来了极大的便利。律师整理好充足的证据后，联系开发商协商退款事宜。

　　冠领律师向开发商表明合同中并没有约定违约责任，要求扣除10万元违约金没有依据，同时指出开发商信息造假、诱导消费的过错。经过多次沟通，开发商同意解除合同并全额退款，但其要求先退还162万元，剩余的10万元2个月后再退还。程先生同意此方案，于是双方约定好时间办理退款手续。

　　几天后，冠领律师陪同程先生依约到开发商公司办理手续，却发现开发商提供的退草签申请和退房审批单中只能体现退162万元，并且其对于剩余10万元拒绝出具任何证明和授权，也不同意对两份文件作出任何修改。为了规避风险，律师及时阻止委托人签约，随后向法院提起诉讼。

　　开发商接到法院的通知后，主动联系程先生要求调解。经过冠领律师的协调，最终双方达成一致意见，解除房屋买卖合同，开发商全额退款；程先生向法院撤诉，不再追究开发商的责任。

　　一个信息错误导致一场购房纠纷，一个签名差点损失10万元。好在程先生及时寻求帮助，冠领律师及时发现开发商过错，直击痛点，巧避风险，最终不战而胜。如今，程先生已经收回了全额退款。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：董振杰