房屋被查封，卖房人还未取得房屋产权，冠领律师助买房人达成过户心愿

卖房人还未取得房屋产权

且房屋已被法院查封

买房人应如何办理过户？

卖房人向买房人借钱

这钱该怎么算？

　　2017年11月5日，上海浦东的王小兰与赵青一家签订了《房地产买卖合同》，约定赵青将位于上海浦东某处的房屋转让给王小兰，房屋转让价为280万元。因该房屋当时并不具备产权过户条件，故双方约定，待产权过户条件成熟之后的一个月内，双方共同向房屋所在地的房产交易中心申请办理产权转让过户手续。

　　2017年11月7日，赵青将该房屋交付给王小兰，王小兰装修入住至今。至2018年1月3日，王小兰已向赵青付款220万元，双方约定剩余60万元在过户当日付清。

　　然而，当该房屋已满足产权过户条件时，赵青一家却拒不配合王小兰办理过户手续。无奈之下，王小兰找到北京冠领（上海）律师事务所，律所指派经验丰富的刘稷森律师代理此案。

　　冠领律师了解到，该房屋属于动迁安置房，于2015年11月12日取得大产证。2017年11月28日，赵青一家与房屋开发商签订《上海市商品房出售合同》，约定开发商将房屋出售给赵青一家，但至今未将房屋产权过户至赵青一家名下。

　　这就使得案件情况变得更为复杂，能否直接起诉要求赵青一家将房屋过户至王小兰名下成了一个问题。面对这样的情况，冠领律师在充分考虑了各种可能出现的结果后，做出了一个较为稳妥的决定，即起诉时直接将开发商列为第三人，向法院提出两项诉讼请求：一、第三人协助将房屋过户至赵青一家名下；二、赵青一家协助将房屋过户至王小兰名下。

　　案件还有另一个难题：该房屋因为赵青的债务问题已被法院执行局查封，而房屋在被查封的状态下一般是无法进行过户的。

　　得知这一情况后，冠领律师立即对赵青所欠债务仔细分析，发现对方的债权本身也存在一些问题，所以认定债权人的预期不会太高。于是，冠领律师联系到债权人一方的律师进行沟通，最终成功和对方达成了一致意见：王小兰只支付46万元给赵青的债权人便可以解除对该房屋的查封，且这笔款项后续也可以追回。

　　解除房屋查封这一问题虽已谈妥，但冠领律师仍未放弃寻找更好解决方案。在法院正式开庭前，冠领律师又特意去查了该房屋的产权登记信息，发现该房屋执行查封于2023年1月12日到期后并未续封，这就意味着王小兰无需再向赵青的债权人支付任何费用。

　　此外，冠领律师还了解到，2018年6月至10月，赵青先后多次向王小兰借款，共计13万元。对于这13万元，王小兰认为属于“购房款”，但其向律师提供的证据均为“借条”。

　　借条能被认定为购房款吗？

　　冠领律师对这几份借条进行了仔细分析，发现有两张借条（合计数额7万）上面的备注分别是“借房款”和“该款是购房款”，且附带的银行转账记录也写明是“房款”。冠领律师便以此为突破点，向法庭说明情况，争取减少王小兰应付的尾款。

　　法院最终采纳了冠领律师的意见，判决开发商协助将房屋过户至赵青一家名下，赵青一家协助将房屋过户至王小兰名下，且王小兰后续只需向赵青支付53万元尾款。

　　案情越是复杂的案件，越需要仔细分析、沉着应对。面对房屋被法院查封的情况，冠领律师灵活运用谈判技巧，在谈妥后也仍未放弃寻找更好的解决方案。面对委托人的多笔出借款，冠领律师经过仔细分析与充分说明，成功地使法院认可其“7万元借款实属购房款”的观点，为委托人争取到了最大权益！

　　撰稿人：李舒婷

　　审稿人：张冠彬