【委托公告】北京市任先生委托冠领律师代理房屋买卖合同纠纷案

　　北京市任先生，于2022年3月15日委托北京冠领律师事务所范煌生律师担任其房屋买卖合同纠纷诉讼案二审程序的代理人。

　　特此公告。

　　北京冠领律师事务所

　　2022年3月15日

　　北京冠领律师以过硬的法律专业素养，为维护当事人合法权益全力以赴的职业精神而闻名，受到了大量委托人的信赖。如果您遇到了类似法律问题，请拨打咨询电话：400-8789-888

　　普法链接

　　对于普通老百姓来说，买房一直是一件人生大事，因此在签订房屋买卖合同时更加不能放松警惕，土地性质、预售许可、房屋用途等问题已是老生常谈，很多消费者都已知晓，那么在签订合同之前，我们还应留意哪些细节问题呢?

　　一、物业公司不能忽视

　　在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，都要仔细阅读。

　　虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。

　　二、商品房面积、车库和地下室或者阁楼的约定

　　这是目前引发纠纷最多的条款，大家都认为签订合同后，商品房面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。

　　如果购房人和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的商品房面积为凭。

　　这一做法规避了3%的法定条件，大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定商品房面积，明确约定超过多少不再付费。

　　合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

　　是否有车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺。另外是不是人防车位也需特别注意。

　　三、贷款问题的约定

　　开发商往往答应帮助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付清房款。

　　签约前可以先行查询个人信用或者在购房合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。

　　四、逾期或者赔偿的问题

　　开发商和购房人会在合同中对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的。公平起见，购房合同签订时可要求对等待遇。

　　五、交房的问题

　　交房的条件一定要在合同中明确，要具体约定在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

　　单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚。

　　六、小区公共区域和公共部位的约定

　　开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，总是绕开这些场所的产权问题不谈。

　　如果合同未约定这些场所的产权，开发商有可能将其卖掉，而买主不一定能让业主免费或者优惠使用。如果购房合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，那么开发商就不能出售这些场所。

　　七、对各类设施的约定

　　燃气、网络宽带等，往往开发商只选择一家，导致用户无法选择，如果在购房合同中约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就有主动权了。

　　八、双方协商解决的内容必须多研究

　　凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商有利的，一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

　　九、合同附件也要留意

　　商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

　　(1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

　　如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

　　(2)无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。

　　像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”的具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果。

　　(3)根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签订补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

　　范煌生律师

　　个人简介：

　　北京市律师协会会员，医学法学双学科背景，在医疗纠纷、交通事故、婚姻家事继承纠纷、合同纠纷等民商事案件中具有丰富的实战经验，专业能力突出。

　　执业领域：

　　1、人身损害赔偿纠纷(医疗纠纷、交通事故、工伤事故及其他事故赔偿案件);

　　2、婚姻家事纠纷(离婚纠纷、继承纠纷、分家析产、共有物分割等);

　　3、合同纠纷(商事合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷等);

　　4、公司法律顾问服务。

　　部分代理案例：

　　1、吴某诉北京某基因检测公司医疗损害责任纠纷案件;

　　2、赵某诉北京某肿瘤专科医院医疗损害责任纠纷案;

　　3、隋某诉河北某妇幼保健院医疗损害责任纠纷案;

　　4、邵某诉北京通州某养老院侵权责任纠纷案;

　　5、潘某诉陈某生命权、健康权、身体权纠纷案;

　　6、某科技公司诉某健康管理公司服务合同纠纷案;

　　7、田某、毛某诉北京某房地产公司房屋买卖合同纠纷案;

　　8、李某诉郭某机动车交通事故责任纠纷案;

　　9、黄某诉郭某、某保险公司机动车交通事故责任纠纷案。

　　10、于某诉张某、李某确认夫妻共同债务纠纷案;

　　11、梁某诉于某离婚纠纷案;

　　12、王某诉聂某民间借贷纠纷案;

　　撰稿人:赵静

　　文章类型：A类

　　审核主编：张冠彬