因迟交房租房东带人强行驱离，双方诉至法院，到底谁占理？

　　房屋租赁合同明确标明，租客逾期15天不缴纳房租，房东可以解除合同，但事实上租客逾期4天未缴纳房租，房东便强行封门，拒绝租客入内，这样的行为合理吗?

　　乔玮(文中人物均为化名)与房东黄荣签订了房屋租赁合同，双方约定由乔玮承租黄荣的房屋，租期三年，租金年付，每年9月1日前乔玮应向黄荣支付下一年的租金，如果逾期超过15天，则黄荣可以解除合同并主张违约金。

　　这里地理位置好，客流量大，因此房租并不便宜。但乔玮租赁房屋是为了经营生意，想要生意好，必须保证客流量，只能选一个地段好的地方。租赁合同中约定的租赁期限是从2018年10月1日起至2021年9月30日，前两年乔玮按时交房租，他与房东黄荣相安无事，谁知临到第三年的时候双方却起了纠纷，甚至最后闹上法庭。

　　本来第三年的租金，乔玮应该在2020年9月1日前支付，但因为当时资金周转不过来，他便没有按时支付。房东黄荣见乔玮没有按时支付下一年的房租，并且迟延四天都没有解释说明原因，便直接给他发送了催缴租赁费的短信，谁知并未得到答复。

　　这是怎么回事?到底还租不租了?怎么直接音信全无了呢?黄荣没有得到回应，心中气愤，在2020年9月5日时直接带人将乔玮店内的工作人员强行驱离，阻止他们入内，并直接在房屋上张贴了招租信息。

　　乔玮得知后，十分恼怒，明明只逾期了4天，还未到双方约定的解除合同的时间，房东黄荣便直接封门，另行招租，一点情面不留。他认为黄荣的行为已经违约，便直接诉至法院，请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已解除，同时要求黄荣退还保证金20000元，一个月的房租19667.67元，违约金50000元。

　　黄荣随后提起反诉，除了同样请求法院确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，他还要求乔玮支付拖欠的物业费1505元、水电费1256元、违约金50000元以及因房屋空置等原因造成的其他损失共计195000元。

　　依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行其合同义务。本案中，原告乔玮未在2020年9月1日前支付2021年的租金，构成违约，但尚未达到合同约定的逾期15天以上，并且乔玮当年租赁合同届满之日为2020年9月30日，黄荣在2020年9月5日并不享有合同解除权。因此，黄荣在2020年9月5日带人将乔玮的工作人员强行驱离并另行招租的行为已经构成违约。考虑到原被告双方都存在违约行为，法院对于双方主张的违约金都不予支持。

　　根据合同约定，2020年9月30日为当年双方租赁合同届满之日，乔玮也已经交纳了至该日的房租，因为双方实际于2020年9月5日解除合同，黄荣应该返还乔玮自9月6日至9月30日的房租15123.29元。并且，解除合同后，黄荣应该将乔玮之前支付的保证金20000元返还。

　　另外，黄荣提供证据证明乔玮确实拖欠水电费1256元，法院判决乔玮支付，但对于其主张的物业费与房屋空置损失并未提供证据证明，无事实及法律依据，法院不予支持。

　　最终，法院综合考虑本案案情及双方过错程度，依法判决确认双方《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除;黄荣返还乔玮剩余租赁期限内的房屋租金15123.29元、押金20000元;乔玮支付黄荣水电费1256元;同时驳回双方其他诉讼请求。

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　　撰稿人：张欣欣

　　审核人：董振杰