买学区房后发现学位被占 起诉卖方减少房款获法院支持

　　虽说房是用来住的，不是用来炒的,但是有些房子因为它特殊的用途和地理位置，价格也就无可避免的高于其他房子，比如学区房。如果学区房失去了让孩子顺利入学的功能，那么购房人能否要求卖房人降价呢?

　　王有隆(文中人物均为化名)的女儿将于2023年上小学，他和妻子为了让孩子接受更好的教育，决定在当地最好的小学附近买一套学区房。

　　千挑万选之后，2020年4月王有隆与李刚签订了房屋买卖合同，约定交易总价900万元，出售人李刚保证户口不被占用。合同签订时，李刚提出半年之后才能过户房屋，理由是要看看王有隆的给付能力和信誉。王有隆觉得李刚有顾虑是应该的，反正女儿还有三年半才上小学，晚半年过户也不耽误，于是就一口答应了。可他没想到，李刚是“醉翁之意不在酒”。

　　原来，李刚的儿子只比王有隆的女儿大一岁，当初买房时也是看中了学区，只不过现在家中有事急需用钱所以才将该房屋出卖。之所以晚半年过户，是因为他需要给儿子报名入学。2020年9月，在儿子成功入学后，李刚将其户口迁出房屋。

　　这件事情很快被王有隆知道，他十分震怒，因为根据当地的招生政策，一旦有人入学即学位被占，该房屋6年内不再附着学位权益，这样一来他买房最主要的目的泡汤了。不过，在交完首付之后，王有隆一家就搬了进来，原来的房子也已经卖掉，买房搬家是一件大事，他不想再折腾了，所以还是决定要求李刚过户，不过房子的价格得降。

　　这一要求遭到了李刚的拒绝，双方僵持不下，王有隆将李刚告上法庭，要求其履行过户义务、支付违约金30万元，并请求法院判令房屋总价减至820万元。

　　本案争议焦点是学位是否具有价值，学位被占是否构成违约。

　　在学区房的市场交易观念和交易习惯中，学位和房屋地位可以说是同等重要，学位占用情况直接影响买家的购买意愿，也是出卖人提高售价的筹码，可以说决定了房屋的市场价格。因此，学位权利客观上具有市场价值，是一种无形的利益。

　　按照交易习惯，学位没有被占用应是学区房买卖合同的应有之义，双方约定的房屋价格也是在此基础上产生的。学区房顾名思义，其最“值钱”的性能莫过于让购房家庭的适龄孩子接受良好的教育，如果没有这项性能，则应认定存在瑕疵。买受人可依据《民法典》第617条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”的规定，主张减少价款。

　　李刚迁入户口并占用学位，根据当地招生政策，房屋6年内不再附着学位权益，客观上确实导致了该房屋市场价值贬损。且其无法交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故法院最终判决李刚协助王有隆办理房屋过户手续，并酌情减少购房款36万元。

　　撰稿人：秦佳

　　审稿人：段光平