买家拒付保证金，还反诉200万！冠领律师代理成功维权

　　房屋买卖分为二手房和新房两种，不同的购房选择实施起来需要注意的事项也多有不同。其中有一个买卖二手房需要面临的特殊问题，就是户口的迁出。买卖双方通常会就户口问题做出约定，今天，我们要说的就是一起户口保证金引起的房屋买卖合同纠纷。

　　2019年，家住北京的刘兴林准备卖房子，通过中介公司的介绍，买家张锋以总价730万的金额与刘兴林签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：10日内办理房屋产权过户手续，房屋转移登记之日起180日内完成原户口迁出手续。为保证户口正常迁出，张锋提出在房款中暂扣50万元作为保证金。

　　此后，刘兴林如约办理了该房屋的产权过户手续，但后续出现了一件麻烦事。刘兴林的房子登记着刘兴林父子两人的户口，2019年11月，刘兴林到派出所办理户口迁出时，工作人员称因其子系在逃通缉人员，无法办理户口迁移。如果此时将户口迁出，将导致未来其子的户口迁移手续更加困难，鉴于此，刘兴林不得不暂停迁户。

　　时间来到2021年11月21日，阻碍户口迁移的情况消失后，刘兴林第一时间联系了中介公司，并于次月完成了户口迁出。但直到本案起诉前，张锋也没有将50万保证金交付给刘兴林。眼见越拖越久，刘兴林无奈之际来到了北京冠领律师事务所寻求帮助。

　　刘兴林讲述了事情经过以后，张丽娜律师以极强的专业素养，提纲挈领地阐述了本案的几个关键点。听了张丽娜律师的分析，刘兴林也对事件有了更理性的认识，决定委托张丽娜律师担任其代理人。

　　接受委托后，张丽娜律师很快制定了本案的最佳策略，积极收集证据，对张锋提起了诉讼，要求其支付50万元的剩余房款。

　　庭审过程中，张锋不仅不同意刘兴林的全部诉求，还提出了反诉，要求刘兴林支付逾期迁户违约金228万元。案件越发严峻，处理稍有不慎，不仅剩余房款难追回，还将面临巨额的违约金赔偿。

　　针对张锋的反诉意见，张丽娜律师凭借丰富的工作经验，冷静梳理并逐一反驳：

　　第一，逾期迁出户口并未给张锋造成实际损失。张锋购房目的用于子女入学，不存在短期出售的需求。涉案房屋对应的入学名额一直未被占用，其子女目前为幼儿园在读，且刘兴林已在条件允许时及时将户口迁出，并未对张锋及其子女造成任何影响。

　　第二，张锋在反诉中主张的违约金数额过高，结合不能迁出户口的原因，综合考虑，请求法院酌情调整违约金数额。

　　第三，关于逾期迁出户口一事，刘兴林并非因自身原因导致，主观上无不想迁移户口的恶意，应免除违约责任。

　　第四，从刘兴林提供的电话录音可知，刘兴林曾于合同签订前主动询问过迁出地户籍民警，被告知可以正常办理，能够证明刘兴林并无恶意隐瞒。

　　最终，法院采纳了冠领律师的部分意见，判决张锋向刘兴林支付剩余购房款44万元，折抵刘兴林应向张锋支付的逾期迁户违约金6万元。

　　房产交易纷繁复杂，不管是买方还是卖方，在签订房屋买卖合同之前，都应详细了解相关的法律法规，必要时也可咨询专业的法律人士。

　　撰稿人：王子琪

　　审核人：董振杰