开发商工作失误导致购房者收房逾期，谁来承担损失？

　　2018年10月，张力夫妇与凯诚房地产开发商(以下简称开发商)签订了商品房买卖合同，全款购买了一套商品房。双方约定在2019年12月30日前，完成房屋交付。但由于开发商工作失误，导致张力夫妇并未接到收房通知，收房日期也被延误了。

　　后来，张力夫妇惊觉交房日期已过，前去小区收房，却被小区物业告知，要先支付物业费及滞纳金才能办理收房手续。双方由此发生争议，张力夫妇认为，还没有收房，为什么要交物业费?滞纳金又从何而来?况且，是开发商工作失误，导致自己没有收到收房通知，这才收房逾期。

　　物业公司却称，开发商企业已经按照合同交楼，所以张力夫妇也应履行合同的约定，缴纳物业费，逾期收房，就要缴纳滞纳金。至于有没有收到开发商的收房通知，是开发商和张力夫妇的事，与物业公司无关。

　　张力夫妇不愿缴纳物业费及滞纳金，无功而返。回到住所后，两人思来想去，认为是开发商的工作失误才引出了这些问题。最终，两人将开发商告上了法庭，要求其承担逾期交房给自己带来的损失。

　　法院经审理认为，张力夫妇和开发商签订的商品房买卖合同合法有效，所以双方应当按照约定履行义务。因开发商工作失误，导致张力夫妇没有收到收房通知，存在一定过错。但张力夫妇明知收房日期，却对约定日期后没有收到通知一事未提出异议，也存在怠于收房的事实，双方都存在一定的过错。

　　另外，双方在商品房买卖合同中约定了违约责任条款，该条款载明了明确的交房日期，并约定如果开发商逾期交房超过90日，需要按日向张力夫妇交付全部房价款万分之二的违约金。双方还约定，在办理交付手续前，张力夫妇有权查验房屋，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。

　　最终，法院在综合合同约定、双方在不同阶段对未能交房存在的过错及过错大小、逾期时间、未及时交房客观上造成原告不能入住等因素之后，按照公平和诚信原则，确定开发商支付给张力夫妇逾期交房的违约金5.8万元，并当庭将案涉房屋的不动产权证及钥匙交付张力夫妇。

　　根据上述案例，不难看出合同违约条款非常重要。它可以在签约阶段促使双方全面准确地估计自己的履约能力，谨慎签约，在履约阶段也可以促使双方积极履约，并且在违约情况发生时，及时确定违约责任，从而将守约方的损失降低到最低。而如果双方没有约定违约责任条款，一旦发生纠纷，法律仅支持违约方赔偿对方因违约造成的实际损失，而且对该实际损失当事人还必须要提供相应的证据加以证明，这无形中会给守约方索赔增加难度。

　　在此，北京冠领律师事务所周旭亮律师提醒大家，签订合同时，为了保护利益不受损失，一定要认真审查违约责任条款。实践中，大家可以从迟延履行合同义务时、严重违反合同约定时以及合同目的无法实现时，谁来承担责任，如何承担责任来约定、审查违约责任条款。

撰稿人：张萌

　　审核主编：董振杰