买了房还未过户就遇拆迁 买方能否获得拆迁补偿款？

　　买了房子后还未办理房屋过户手续，只签订了《房屋买卖合同》，但房子却突然被划入拆迁范围。此时拆迁补偿款该归谁?《房屋买卖合同》是否有效?

　　李强与姜万国(均为化名)于2015年签订了《房屋买卖合同》，李强支付了全部购房款，姜万国交付了房屋和房产证书原件。但因涉案房屋所在地的土地2016年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

　　依据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，当房产证信息变更时，李强的名字写上房本后，这套房子才算属于他。而本案中，李强虽然与姜万国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向姜万国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，因此李强对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。

　　并且《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。也就是说，当征收决定作出时，房屋物权因拆迁而消灭，则李强已经无法取得该房屋产权。只能由房主姜万国作为房屋所有人和拆迁方签订房屋征收补偿协议。

　　《民法典》第598条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。即姜万国在已收取了购房款的情况下，应当及时将出卖房屋过户登记至李强名下，但因政府拆迁政策的原因导致涉案房屋物权消灭。且两人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在这种情况下，李强可以选择解除购房合同，也可以选择索要该房屋的拆迁补偿款。

　　于是李强向姜万国索要拆迁补偿款，可姜万国却想解除两人签订的《房屋买卖合同》。于是李强无奈将姜万国告上法庭。

　　法院经审理后认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。故该房屋对应的拆迁协议及对应的土地使用权，理应归李强享有。姜万国已经收取了李强缴纳的购房费用，不应当再重复享有征收补偿款。最终判决该房屋的拆迁补偿款属于李强。

　　在购买房屋时，应当及时办理房屋过户手续，否则一旦遇到征地拆迁等问题很可能产生纠纷。另外值得注意的是在购房时也要仔细审查房主的债务情况，防止购买到被法院查封的房屋或是已经被抵押出去的房屋。

　　撰稿人：朱嘉琪

　　审核人：段光平