解除房屋认购合同存争议，冠领律师介入巧解决

　　众所周知，买房是一种较为复杂的交易，为了交易的顺利达成，层出不穷的方式充斥在房屋买卖市场，如今比较受欢迎的是认购买房，即在房地产公司的房子尚未建好之时，或是在买家尚未取得足够资格购买房屋之时，先签订一个房屋认购协议，对房屋购买事宜进行初步确认，这不等于最终的房屋买卖合同，只相当于预约合同。张晓也采用这样的方式买房，但在解除合同时却出现了将近三十万元的钱款争议。

　　张晓想购买一个天津的房子，却还没获得天津的购房资格，于是与林海房地产有限责任公司(以下简称“林海公司”)签订了一份《商品房认购协议书》，约定先交首付款、契税、公共维修资金等费用共计293100.83元，等到两年后具备了天津的购房资格，再签订《房屋买卖合同》。如今两年过去了，张晓认为自己仍不具备购房资格，想解除合同并收回首付款等钱款，但林海公司却认为其违约了，不退还已付款。为了挽回损失，张晓只能拿起法律武器维护权益，经过多方了解，最终找到了冠领律师事务所的肖坤律师和石立莹律师帮忙解除合同，拿回钱款。

　　肖律师和石律师与张晓进行了深刻的交谈，了解了纠纷的全过程，认为此认购合同存在许多不合理之处，尤其是对于违约金的约定有些不公平，因此合同是可以解除的，首付款等费用也应该能够拿回来。张晓看到了希望，非常欣喜的对肖律师和石律师进行了授权。两位律师经过精心的准备，形成了充足的证据链，帮助张晓向法院提起了诉讼。

　　庭审中，林海公司爽快地同意了解约，但同时提供了张晓的个税缴纳记录，证明其已经拥有天津的购房资格，如今解约属于违约行为，并指出，根据《商品房认购协议书》规定：认购人未在取得购房资格后七日内与出卖人签订《天津市商品房买卖合同》的，出卖人有权解除合同，认购人已支付的认购金作为违约金，出卖人直接扣除，不予返还。

　　肖律师和石律师反驳：关于违约金的约定本身就存在问题，违约金数额过高，已经达到了房屋总额的32%;其次，林海公司提供的《商品房认购协议书》中，违约金条款是为了重复使用而事先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，根据《民法典》第四百九十六条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。对于违约金这样重要的条款，林海公司并未尽到提示与说明义务，该条款应为无效，林海公司应返还张晓的已付款。

　　最终，法官认定张晓确实具有天津市购房资格，属于违约方，但也支持了肖律师与石律师的观点，违约金条款是格式条款，未尽到提示义务视为无效条款，不作为合同内容，所以判决解除该认购合同，林海公司返还张晓的293100.83元。

　　民事合同是在当事人双方合意之下，基于自愿原则而签订的，同时也受到公平原则和诚实信用原则的约束，因此，订立合同体现公平，签订合同保持谨慎，解除合同切忌随意，可以有效的减少纠纷，更好的维护自身权益。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：董振杰