口头承诺与合同自相矛盾，冠领律师助委托人解除合同收回15万元认购金

　　随着生活水平的提高，休闲度假越来越受大家的欢迎。而旅游地产基于完善的配套设施和投资价值，近几年来也逐渐兴起。但实际上，投资旅游房产的风险要比一般住宅的风险提高了不少，导致纠纷走上法庭的案例也时有发生。

　　家住北京的张凤自从退休以后，很喜欢去周边度假游玩。2022年3月初，张凤和朋友来到河北省保定市一景点游玩，居住期间感觉当地有山有水，很适合休闲。正巧看到一房地产开发公司的楼盘项目在做促销宣传。经销售人员介绍，该楼盘多数用于投资，而且不需要买家频繁往返，有专门人员为其提供房屋托管、销售返租保本保息等服务。售楼人员还像张凤承诺购房总价款在70万元以下。初步了解后的张凤很是心动，3月6日，就与房地产开发公司签订了《认购合同》，向房地产开发公司指定的代收人旅游咨询公司支付了15万元认购金。

　　认购合同签订后，张凤因事返回了北京，不料回到家中张凤才发现合同内容和售楼人员承诺的并不相同。首先房款总价由70万以下变成了80万。其次之前所承诺的销售返租保本保息也增加了很多格式条款约束买家实现权利。之后的一周时间，张凤多次向旅游咨询公司、房地产开发公司就相关条款提出异议，要求返还认购金，均遭到拒绝。

　　自行协商失败，张凤只好通过法律途径维权。6月初，张凤委托了北京冠领律师事务所代理自己起诉，律所指派了田星律师接办本案。田律师多次与张凤见面沟通，制定了证据清单指导她收集证据。因张凤年纪较大，为缓解其开庭时可能出现的紧张情绪，田律师还细心的为张凤模拟开庭，做了充足的庭前准备。

　　庭审中，被告房地产开发公司辩称：1.认购合同明确约定了购房价款，不存在对购房价款有歧义。原告应按约定付款，要求退房是违约。

　　2.投诉书不符合解除合同通知的法定内容要件。公司从未向原告承诺购房价款为70万以下。

　　3.张凤的认购金并非公司直接收取，即便支持原告诉请，认购金也应由本案第三人，即代收人旅游咨询公司承担返还责任。

　　第三人旅游咨询公司辩称：1.原告购房意愿真实，签订认购合同，支付认购金，均为原告独立作出的真实选择。

　　2.原告毁约属于自身过错，认购金不应退还。因此，原告张凤主张的诉求不能成立，应予驳回。

　　冠领律师指出：

　　一、商品房认购合同是独立于商品房买卖合同的预约合同，但张凤在履行付款义务之前就已经与被告就合同中部分条款产生了争议，因双方争执未果，张凤没有在认购合同约定的时间付款，双方也未签订《商品房买卖合同》，合同目的已经无法实现，故双方签订的认购合同应依法解除。

　　二、关于认购金退还问题。买卖双方并没有就合同的具体内容达成一致，原告张凤无论是否支付认购金，都不能确定可以签订商品房买卖合同。此情形下，未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于任何一方当事人的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，被告应当退还认购金。

　　最终，法院判决：确认张凤与房地产开发公司签订的认购合同于2022年3月11日解除；房地产开发公司返还张凤认购金15万元；第三人旅游咨询公司对15万款项共同承担返还责任。（文中人物除代理律师外均为化名）

　　撰稿人：王子琪

　　审核人：张冠彬